Ｑ＆Ａ
賃貸経営にはさまざまなトラブルがつきもの。疑問や悩み事もどんどん出てきます。こちらのコーナーでは「大家さんの相談窓口」に実際に寄せられたご質問とその回答をご紹介いたします。ぜひ、皆様の賃貸経営にお役立て下さい。
現在賃貸マンションの建築を進めておりますが、設備について悩んでおります。それはトイレと、キッチンです。予算の関係から、トイレをシャワートイレにするか、キッチンのレンジをビルトインにするかの選択で迷っています。賃貸で入れ代わり時のメンテナンスや、入居者の要望などを考えた場合、どちらを優先すべきでしょうか。
Ａ．
建物の中高級感や付加価値を出すために、ここ数年、シャワートイレの設置が急増しています。ただ、機械類であり、デリケートな装備でもあるので、雑に扱えば当然、故障したり破損したりもしますが、今回のご質問に関して、結論からいえば設置をお勧めします。
最近の入居者の目は昔に比べて格段に肥えていて、いいもの、快適性を求める欲求はかつてなく強まっています。物件に競争力をつけるためにも、周辺地域の中にあって建物・設備のグレード感は、長い目で見れば必要だと思います。
今後のメンテナンス、修理等の発生に対してはケースバイケースで前向きに対応されてはいかがでしょうか。ビルトイン調理器も同様で、ビルトインであることが入居者の心を捉えることは間違いありません。
ただ、当然のことながら、シャワートイレもビルトインも別途費用が発生しますので、設置に関してはちょっと悩むところですが、もし予算に余裕があるのでしたら、両方とも設置するのが望ましいと思います。先に挙げました通り、物件に競争力がつき、家賃も有利に設定できるというメリットがあります。
最近の入居者の目は昔に比べて格段に肥えていて、いいもの、快適性を求める欲求はかつてなく強まっています。物件に競争力をつけるためにも、周辺地域の中にあって建物・設備のグレード感は、長い目で見れば必要だと思います。
今後のメンテナンス、修理等の発生に対してはケースバイケースで前向きに対応されてはいかがでしょうか。ビルトイン調理器も同様で、ビルトインであることが入居者の心を捉えることは間違いありません。
ただ、当然のことながら、シャワートイレもビルトインも別途費用が発生しますので、設置に関してはちょっと悩むところですが、もし予算に余裕があるのでしたら、両方とも設置するのが望ましいと思います。先に挙げました通り、物件に競争力がつき、家賃も有利に設定できるというメリットがあります。
現在アパート建築中ですが、そろそろネーミングを決めなければいけません。ネーミングの具体例など参考になるものがありましたら教えてください。
Ａ．
アパート・マンションを建設して、次に名前を考える。楽しくもあり、また頭を悩ませることでもあります。
まずよいネーミングの条件とは
・読みやすい、言いやすい、書きやすい、覚えやすい
・語感（耳にした時）がいい
・個性的
・皆に親しまれる
−−がおおよそのところです。
では、具体的なネーミング法として
・地名をつける（都島ハイム）
・人名をつける（田中コーポ）
・アルファベットを使う（ＴＹハイム）
・番地を利用する（３２１コーポ）
・色を使う（グリーンハイム、ヴェルディコーポ）
・大きさのイメージ（プチ〈かわいい〉、グラン〈大きい〉）
といった感じです。
ご参考までに
・アパートメント（英）
・ミーツハオス（独）
・アパルトマン（仏）
・アッパートメント（伊）
◎建物の名前で、物件のイメージをつくられたりしますが、後々の入居率に影響しますから、ここはひとつ、ほのぼの、明るく、気持ちが和むようなお名前をお付けください。
まずよいネーミングの条件とは
・読みやすい、言いやすい、書きやすい、覚えやすい
・語感（耳にした時）がいい
・個性的
・皆に親しまれる
−−がおおよそのところです。
では、具体的なネーミング法として
・地名をつける（都島ハイム）
・人名をつける（田中コーポ）
・アルファベットを使う（ＴＹハイム）
・番地を利用する（３２１コーポ）
・色を使う（グリーンハイム、ヴェルディコーポ）
・大きさのイメージ（プチ〈かわいい〉、グラン〈大きい〉）
といった感じです。
ご参考までに
・アパートメント（英）
・ミーツハオス（独）
・アパルトマン（仏）
・アッパートメント（伊）
◎建物の名前で、物件のイメージをつくられたりしますが、後々の入居率に影響しますから、ここはひとつ、ほのぼの、明るく、気持ちが和むようなお名前をお付けください。
所有しているマンションにはバイク・自動二輪の駐輪場を確保しておりません。マンション所有者としては、敷地に駐輪スペースを確保して有料でもそこに置かせる様にしたほうが良いのでしょうか。それとも置くスペースがないとのことで強制撤去させてもかまわないのでしょうか。
Ａ．
バイク、自動二輪の駐輪スペースの対策についてですが、概ね次のことが考えられます。
１．利用者にモラルの徹底を図る
２．敷地に余裕があれば、バイク置き場をつくる
３．敷地内への持ち込みを禁止する
利用者へのモラル徹底は、整理整頓を義務づけることなどが考えられますが、長期にわたってということになれば、なかなか守られないのが実情です。仮に、駐輪スペースが用意されていても、廊下や階段周辺、玄関周り、エントランスに無秩序、野放図に置かれがちとなります。しかしこれは、多くの人が住む共同住宅→共同生活上の宿命みたいなもので、賃貸経営者としては、腹立たしくも”コレが仕事”と割り切って、根気強くモラルの徹底を“教育”していかざるを得ません。
理想としては、敷地内に余裕があればバイク置き場をつくって駐輪料を徴収すれことだと思います。屋根、柱、外回りの壁で構成されるバイク置き場は建築基準法の適用を受けることもありますが、フリースペース的に路面に線引きをして、設置場所を指定する方法があります。自転車でおおよそ0.7ｍ×２ｍで、バイクなら1.5ｍ×２ｍ程度ですので、５〜６台もしくは10台程度が横に並べられるスペースを確保して、有料にするのが一番スッキリすると思います。金額はわずかでも料金を取られることで、入居者はシビアになるものです。
３つ目は、やや強行ですが、バイク、二輪車の持ち込みを一切禁止する方法です。これから買う人には当てはまるものの、今使っている入居者への対応が難しくなりますが、一切ダメというのもスッキリするかもしれません。後、５０CC原付きは自転車並みに扱って共同のスペースへ、中型、大型バイクは車と同じ有料扱いで、駐車場に置いてもらう方法もあります。
強制撤去につきましては、急いで期間を切って実行するとトラブルの原因になりかねませんので、２ヵ月から３ヵ月の余裕をみて「○月１日から持ち込みを禁止します」といった案内をした上で、段階的に撤去することも考えられます。
いずれにしましても、自転車、ミニバイクをマンションの入口付近に無秩序に置かれると、美観上、安全上、毎日の生活に非常に不便をきたします。入居者に対して一方的なことはなかなかできないものですが、どこかで線を引き思い切って手を打つことは大事なことだと思います。
１．利用者にモラルの徹底を図る
２．敷地に余裕があれば、バイク置き場をつくる
３．敷地内への持ち込みを禁止する
利用者へのモラル徹底は、整理整頓を義務づけることなどが考えられますが、長期にわたってということになれば、なかなか守られないのが実情です。仮に、駐輪スペースが用意されていても、廊下や階段周辺、玄関周り、エントランスに無秩序、野放図に置かれがちとなります。しかしこれは、多くの人が住む共同住宅→共同生活上の宿命みたいなもので、賃貸経営者としては、腹立たしくも”コレが仕事”と割り切って、根気強くモラルの徹底を“教育”していかざるを得ません。
理想としては、敷地内に余裕があればバイク置き場をつくって駐輪料を徴収すれことだと思います。屋根、柱、外回りの壁で構成されるバイク置き場は建築基準法の適用を受けることもありますが、フリースペース的に路面に線引きをして、設置場所を指定する方法があります。自転車でおおよそ0.7ｍ×２ｍで、バイクなら1.5ｍ×２ｍ程度ですので、５〜６台もしくは10台程度が横に並べられるスペースを確保して、有料にするのが一番スッキリすると思います。金額はわずかでも料金を取られることで、入居者はシビアになるものです。
３つ目は、やや強行ですが、バイク、二輪車の持ち込みを一切禁止する方法です。これから買う人には当てはまるものの、今使っている入居者への対応が難しくなりますが、一切ダメというのもスッキリするかもしれません。後、５０CC原付きは自転車並みに扱って共同のスペースへ、中型、大型バイクは車と同じ有料扱いで、駐車場に置いてもらう方法もあります。
強制撤去につきましては、急いで期間を切って実行するとトラブルの原因になりかねませんので、２ヵ月から３ヵ月の余裕をみて「○月１日から持ち込みを禁止します」といった案内をした上で、段階的に撤去することも考えられます。
いずれにしましても、自転車、ミニバイクをマンションの入口付近に無秩序に置かれると、美観上、安全上、毎日の生活に非常に不便をきたします。入居者に対して一方的なことはなかなかできないものですが、どこかで線を引き思い切って手を打つことは大事なことだと思います。
貸家を６軒経営している者です。６軒とも同じ場所にあるのですが、先日一人の方が、他の入居者の方の干す布団のせいで、洗濯物に陽が当たらないから大家さんからその方に言って欲しいと言ってきました。このような日常の細かいことに大家がかかわっていいものでしょうか。人間関係のことは難しいのでどうしたらよいのかと思っています。
Ａ．
ご質問の件ですが、賃貸経営をやっていれば必ずついてまわることです。入居されている方は、直接やり取りするとカドが立つものですから、とりあえず大家さんに相談を持ち込みます。いきなり、〇〇相談所などの公的なところへいく訳にもいかないので、第一に大家さんに相談なり、苦情を持ち込むものと思います。
会員様にすれば、こんなことまで持ち込まれ、嫌なことだと当然思われることでしょうが、入居者にしてみれば大家さんに頼るしかないと思っているのですから、客観的な第三者的立場に立たれていることもあり、間に入ってクッション的な役割をされるのがいいのではないでしょうか。
今後、長らく大家業を続けていかれる中では、手に負えない難事件も発生するかもしれませんが、解決方法はなんといっても、コミュニケーションにまさるものはありません。ここは一番、間に入って話を聞いてあげてはいかがですか。この他には、管理会社や仲介不動産会社に頼むという方法もあります。
会員様にすれば、こんなことまで持ち込まれ、嫌なことだと当然思われることでしょうが、入居者にしてみれば大家さんに頼るしかないと思っているのですから、客観的な第三者的立場に立たれていることもあり、間に入ってクッション的な役割をされるのがいいのではないでしょうか。
今後、長らく大家業を続けていかれる中では、手に負えない難事件も発生するかもしれませんが、解決方法はなんといっても、コミュニケーションにまさるものはありません。ここは一番、間に入って話を聞いてあげてはいかがですか。この他には、管理会社や仲介不動産会社に頼むという方法もあります。
入居10年たった２部屋でシロアリが発生し、床もかなり傷み、ブカブカなのでと修理依頼がありました。修理のため一旦部屋を空室にしなければならず、契約解除したいのですが、こういった場合、立退き料等を支払わなければならないのでしょうか。換気不十分等、住み方にも問題があると思うのです。また、解約が不可の場合、修理費の分担請求は可能でしょうか。
Ａ．
ご相談内容によりますと10年前からお貸しになっている２部屋からシロアリが発生しているとの事ですが、他の部屋はどうなのでしょうか。チェックされた上で他の部屋は大丈夫なのか、見えないところで発生していてたまたま苦情が出てきていないだけなのか。先ずこの点をはっきりさせる必要があります。その上で当該賃貸人の２部屋のみに発生確認が出来、尚且つ使用上における問題が起因しているという事が立証できれば抗弁する事は可能です。
しかしその場合においても一方的な通告は困難で最終的には契約解除にしろ、修理費用の分担にしろ双方が話し合って解決して行くしか方法はないと思われます。
いずれにしましてもシロアリが発生しており、床も相当傷んでいるようですので、専門家に診断してもらい見積もり依頼と並行して、話し合いをされるのがいいかと思います。事態を今以上に悪化させないためにも、きちんとした対応をする事が賢明ではないでしょうか。
しかしその場合においても一方的な通告は困難で最終的には契約解除にしろ、修理費用の分担にしろ双方が話し合って解決して行くしか方法はないと思われます。
いずれにしましてもシロアリが発生しており、床も相当傷んでいるようですので、専門家に診断してもらい見積もり依頼と並行して、話し合いをされるのがいいかと思います。事態を今以上に悪化させないためにも、きちんとした対応をする事が賢明ではないでしょうか。
この５月いっぱいで４年住まれていた方が貸家から出ていかれたのですが、一人暮らしで昼間は誰もいないせいか、風の通りが悪く、また家も日当たりが良くないために、家中がカビだらけになってしまっていました。風呂場はとてもひどい状態です。４年前、その人が入る前にはペンキ屋さんに頼んで、壁を全部きれいに塗ってもらっています。預かっている敷金の中から、修理代としてもらいたいのですが、どの程度請求できるのでしょうか。しかし、日当たりが悪いこともあるので、それを考えると請求できるのかどうかもわかりません。
Ａ．
よく知られています通り「借地借家法」の中に、建物の保管義務として「借家人は、建物を善良なる管理者の注意をもって保管する義務がある」とされています。では、どの程度の義務かといえば、世間一般的な常識、習慣の範囲内の使用を指すものです。ということで、今回お尋ねの件ですが、賃借人の部屋の使用に際して、不注意が感じられる一方、家も日当たりがよくないことが重なって、家中がカビだらけ、風呂場がひどい状態になったと思われます。
補修・修理費をどこまで請求できるかということですが、まず、賃貸契約書に、修繕に対する賃借人の負担区分がどこまで記載されているかがあります。畳、障子、ふすま、ガラス（これらは通常、賃借人が費用負担する）以外に、風呂場の項目があって壁、タイル張り（タイル部分の張り替え）等が記載されていれば、ほぼ問題なく請求できるのですが、皆さん、なかなかここまで細かく取り決めしておられるケースは少ないのが実情です。
いずれにしろ、賃借人には善良な管理義務があるのですから、今回のようにカビが発生し、特に風呂場の状態がひどいのでしたら、ご本人に説明して、実費をいただけばいいのではありませんか。
よく原状回復に関して、大家−賃借人の間でもめるのは、この説明が十分になされずに、後で請求書だけ回したり、相殺金的に敷金から差し引いて返金するのが原因となっています。
建物が、やや日当たりが悪いものの、ここまで風通しに不注意であれば、これだけカビがひどくなる……といった説明を穏やかにされて、入居前の状態に戻したいので、これだけの経費がかかると言えばいいと思います。
補修・修理費をどこまで請求できるかということですが、まず、賃貸契約書に、修繕に対する賃借人の負担区分がどこまで記載されているかがあります。畳、障子、ふすま、ガラス（これらは通常、賃借人が費用負担する）以外に、風呂場の項目があって壁、タイル張り（タイル部分の張り替え）等が記載されていれば、ほぼ問題なく請求できるのですが、皆さん、なかなかここまで細かく取り決めしておられるケースは少ないのが実情です。
いずれにしろ、賃借人には善良な管理義務があるのですから、今回のようにカビが発生し、特に風呂場の状態がひどいのでしたら、ご本人に説明して、実費をいただけばいいのではありませんか。
よく原状回復に関して、大家−賃借人の間でもめるのは、この説明が十分になされずに、後で請求書だけ回したり、相殺金的に敷金から差し引いて返金するのが原因となっています。
建物が、やや日当たりが悪いものの、ここまで風通しに不注意であれば、これだけカビがひどくなる……といった説明を穏やかにされて、入居前の状態に戻したいので、これだけの経費がかかると言えばいいと思います。
部屋の借り手が無く空いているので、インターネットで募集できる不動産屋さんに入居者募集をお願いしようと思っております。ただ、父が近くの不動産屋さんと色々と他の物件でも世話になっているのです。二つの不動産屋さんへお願いしても違法ではないのでしょうか。
Ａ．
所有されておられますマンションやアパートに空室があるというのは、気がかりなことです。まず、入居募集がうまい不動産会社とうまくない不動産会社があるということ。うまいとは、商売繁盛、活況を呈しているところです。
その差は何かといいますと情報誌に掲載したり、インターネットを利用したり、あるいはチラシや冊子を配布して反響受けや集客に力を入れているところが、必然的に入居募集に成功する訳です。
一日も早く、入居者を決定するためには、１ヵ所だけの不動産会社に依頼しているだけではダメで、何社も声をかけておくことです。業界用語でいう、オープン状態にすれば、早い者勝ちでどこかの不動産会社が決めてくれます。
ぜひ、複数の業者さんに依頼されることをお勧めします。その場合のデメリットは何もありません。当初の不動産会社が少しは嫌な顔をするかもしれませんが、ほとんど問題ないことです。例えば、３ヵ月も空いていれば数十万円の損失となります。そのためにも複数の業者さんに頼んでリスクを回避するべきでしょう。多くの大家さんがそうされています。
その差は何かといいますと情報誌に掲載したり、インターネットを利用したり、あるいはチラシや冊子を配布して反響受けや集客に力を入れているところが、必然的に入居募集に成功する訳です。
一日も早く、入居者を決定するためには、１ヵ所だけの不動産会社に依頼しているだけではダメで、何社も声をかけておくことです。業界用語でいう、オープン状態にすれば、早い者勝ちでどこかの不動産会社が決めてくれます。
ぜひ、複数の業者さんに依頼されることをお勧めします。その場合のデメリットは何もありません。当初の不動産会社が少しは嫌な顔をするかもしれませんが、ほとんど問題ないことです。例えば、３ヵ月も空いていれば数十万円の損失となります。そのためにも複数の業者さんに頼んでリスクを回避するべきでしょう。多くの大家さんがそうされています。
２年前に借家人が夜逃げをし、最近居所がわかりました。先日、残っていた荷物の整理が終わったのですが、それまでの期間の家賃は請求できるのでしょうか。また、未払い・滞納分の家賃を請求したところ、まとめての支払いはできないが、１ヵ月３万円なら払えるとのことだったのですが、時々連絡がつかなくなり、支払いもおぼつかない状態です。人から聞いたところによると家賃の滞納など、保険制度があると聞きましたが、どのような手続きをすればいいのでしょうか。
Ａ．
全国的にも家賃滞納、夜逃げが頻発しています。２年間も居所が分からなかったのに、よく見つかり、荷物の搬出までこぎつけ、ご苦労様でした。この２年間、「賃貸借契約」が成り立っていましたら、その間の賃料は請求できます。これまでの話し合いで１ヵ月３万円だったら払えるということですから、立会人をお付き合いのある仲介不動産会社に頼み、保証人をまじえて返済の細目を取り決め、時間がかかっても支払ってもらうべきだと思います。
通常は、行方不明−長期滞納−部屋の明け渡し−契約解除となり、そのために弁護士を立てて裁判の手続きをして判決を受け、執行となるのですが、この間の時間と費用と労力が大変な負担となります。
今回のケースでは、とにかく相手も見つかり、一応話し合いができたのですから、立会人、保証人を立てて少しずつ返してもらうのが、無難なやり方だと思います。
家賃滞納の保険制度ですが、一般には仲介不動産会社や管理会社と物件の一括借り上げの契約を結んでいる場合、契約期間中はもちろん、家賃は全額保証されます。
このほか、カード会社等と提携して「家賃滞納保険」を契約している時には、家賃未納時の保証はあると思います。そのためにも、物件を管理してもらっている仲介・管理会社がこうした「家賃滞納保険」に加入しているかどうかを確認する必要があります。ですから、もし物件を総合管理に出されているのでしたら、仲介・管理会社に一度ご確認して下さい。
通常は、行方不明−長期滞納−部屋の明け渡し−契約解除となり、そのために弁護士を立てて裁判の手続きをして判決を受け、執行となるのですが、この間の時間と費用と労力が大変な負担となります。
今回のケースでは、とにかく相手も見つかり、一応話し合いができたのですから、立会人、保証人を立てて少しずつ返してもらうのが、無難なやり方だと思います。
家賃滞納の保険制度ですが、一般には仲介不動産会社や管理会社と物件の一括借り上げの契約を結んでいる場合、契約期間中はもちろん、家賃は全額保証されます。
このほか、カード会社等と提携して「家賃滞納保険」を契約している時には、家賃未納時の保証はあると思います。そのためにも、物件を管理してもらっている仲介・管理会社がこうした「家賃滞納保険」に加入しているかどうかを確認する必要があります。ですから、もし物件を総合管理に出されているのでしたら、仲介・管理会社に一度ご確認して下さい。
一軒家を貸していますが、毎月の家賃の支払いに遅れや滞納があります。話し合いはまだしていませんが、遅れている家賃をいただくというよりも、できれば立ち退きを要求したいと思っています。交渉をスムーズに進めるために良いアドバイスをお願いします。
Ａ．
今の入居者に出て行ってもらうには、
◆法律的な対応と
◆ストレートに（要望を）話す
二つのやり方があります。
法律的には、現在結んでいる「賃貸借契約」の期間の満了の１年前から６ヵ月前までに、貸主が借主に対して更新を拒絶する旨の通知をします（借地借家法第２６条）。もし契約書に期間がない場合は、いつでも解約の申し出をすることができます。解約となるのは申し入れから６ヵ月後です。
どちらの場合も「正当事由」が必要ですが、今回のケースでは家賃が滞納になっているようですから、これが正当事由に当たります。ちなみに正当事由とは、社会の通念上、賃貸物件の明け渡しを認めることが妥当といえる理由のことです。
一般的に「借地借家法」は借主（入居者）を保護する傾向が強く、貸主の一方的な要求は通りません。
ということで、法律に沿って対応すれば、
■契約更新を断り。
↓
■契約破棄を申し入れ、６ヵ月後に退居してもらう。
↓
■立ち退き完了。
になります。
もう一方の、ストレートに話すやり方とは、
■家賃も滞りがち、こちら（家主）も困っているのです。
↓
■ついては、もう出ていってもらえるでしょうか。出ていってください。
↓
■まあ～早い方がいいので、早急にお願いします。
という感じです。
あくまでも腹を割った話し合いです。こういうのが意外と効果があります。話し合いで決めるのが一番です。先方さんも、ハイ分かりました、と言ってくれれば苦労はありませんが、もし、
・急に言われても困る
・よそに行くにも当てがない
・家賃はこれからきっちり払うので
と懇願された時には、
先ほどの法律的な対応で、契約の解約申し出→６ヵ月後の解約→退居といった流れになります。
ここで問題になるのが、立ち退き料です。立ち退きをスムーズに行うために支払うものですが、先方さんが「ハイ、分かりました」と言って、とくに求めてこなかったら払う必要はありません。しかし話し合いの中で、「それでは出て行くが、いくらかの立ち退き料を認めてほしい」と要求されれば、金額は交渉次第ということになります。
以上、解約の申し入れ、立ち退きについての考え方をまとめてみました。立ち退きは賃貸経営の中でもやっかいなことですが、話し合われるのが一番だと思いますので、やんわり（冷静に）そして、（要望を）ストレートに申し入れてみれば意外とうまく話が進むかもしれません。
◆法律的な対応と
◆ストレートに（要望を）話す
二つのやり方があります。
法律的には、現在結んでいる「賃貸借契約」の期間の満了の１年前から６ヵ月前までに、貸主が借主に対して更新を拒絶する旨の通知をします（借地借家法第２６条）。もし契約書に期間がない場合は、いつでも解約の申し出をすることができます。解約となるのは申し入れから６ヵ月後です。
どちらの場合も「正当事由」が必要ですが、今回のケースでは家賃が滞納になっているようですから、これが正当事由に当たります。ちなみに正当事由とは、社会の通念上、賃貸物件の明け渡しを認めることが妥当といえる理由のことです。
一般的に「借地借家法」は借主（入居者）を保護する傾向が強く、貸主の一方的な要求は通りません。
ということで、法律に沿って対応すれば、
■契約更新を断り。
↓
■契約破棄を申し入れ、６ヵ月後に退居してもらう。
↓
■立ち退き完了。
になります。
もう一方の、ストレートに話すやり方とは、
■家賃も滞りがち、こちら（家主）も困っているのです。
↓
■ついては、もう出ていってもらえるでしょうか。出ていってください。
↓
■まあ～早い方がいいので、早急にお願いします。
という感じです。
あくまでも腹を割った話し合いです。こういうのが意外と効果があります。話し合いで決めるのが一番です。先方さんも、ハイ分かりました、と言ってくれれば苦労はありませんが、もし、
・急に言われても困る
・よそに行くにも当てがない
・家賃はこれからきっちり払うので
と懇願された時には、
先ほどの法律的な対応で、契約の解約申し出→６ヵ月後の解約→退居といった流れになります。
ここで問題になるのが、立ち退き料です。立ち退きをスムーズに行うために支払うものですが、先方さんが「ハイ、分かりました」と言って、とくに求めてこなかったら払う必要はありません。しかし話し合いの中で、「それでは出て行くが、いくらかの立ち退き料を認めてほしい」と要求されれば、金額は交渉次第ということになります。
以上、解約の申し入れ、立ち退きについての考え方をまとめてみました。立ち退きは賃貸経営の中でもやっかいなことですが、話し合われるのが一番だと思いますので、やんわり（冷静に）そして、（要望を）ストレートに申し入れてみれば意外とうまく話が進むかもしれません。
アパートの建て替えを検討しています。建築業者に３社ほどプランを依頼しています。建築会社選定にあたり、工事価格だけでなく、建物管理、入居者募集のことも考えると、どの建築会社にしたら良いか迷ってしまいます。
Ａ．
今回のご相談内容は賃貸経営に関する核心部分に当たります。
ここをきれいに整理しておくと、後の賃貸経営が楽というか、スムーズに行えると思います。
●建物の発注先は価格（建設費）の安い、高い、メンテナンスの良、不良も大事な選択条件ですが、それ以上に、賃貸経営にどこまで精通しいているかがポイントになります。
現在の入居者のニーズを理解して、入居者に歓迎される。極力、空室をつくらない建物を建てることができるかです。
●ですから、必ず「賃貸に強い（数多くの実績がある）」ことが条件になります。決定に際して不安が残るようでしたら、今まで建てたアパート・マンションを見せてもらえばいかがですか。
「（入居者の）人気度」「（建物・設備の）完成度」等々がよく分かるはずです。
３社をチェックするのに、各社とも建設費の「見積書」を出していると思いますが、「見積書」のほかに、賃貸経営の将来を決定する「事業収支計画書」もつくってもらいこれを比較、内容チェックすることです。
その内容は各社各様で、今後の見通し、事業計画（賃貸経営）に対する見方についても、
・慎重なところ
・やや楽天的
・大ざっぱ
・細かい
と特色があるはずです。
それを、じっくり説明を受けて、一番納得するところが相応しいのではありませんか。
●建物管理、入居者募集に対して、大手の不動産会社だから優れている、中小・零細だから劣っているとは一概に言えず、大手でも人事異動で店長なんかが変わると、営業態勢なんかもガラッと様変わりしたりします。
また、１社のみの（仲介等）の取り扱いだから不安で、数社に及ぶなら安心とも言えないのですね。会社は大手でも取引きするのは店単位になります。現実的なのは、物件の近くで、力のありそうな仲介・管理会社に依頼してみて、そこがぐずぐずしているようだったら数社に声をかけるのがいいのではないでしょうか。
最初に依頼するところを見るのに、
・覇気とかヤル気
・誠意、まじめさ
・能力（集客力、入居決定率）
などを話し合いの中で感じたら、とりあえずはそこに頼まれたらいいと思います。なんだかんだと言ってもこの３点が、賃貸経営を左右するのですから。
●ご参考までに、現在賃貸業界は、管理⇔入居者募集⇔入退居手続き⇔補修・修理について、大手、中堅ともに専門・グループ化されているので、ある一定の大きさのところと取引きすると、管理料は必要ですが、余分な苦労をせずに賃貸経営できます。
ここをきれいに整理しておくと、後の賃貸経営が楽というか、スムーズに行えると思います。
●建物の発注先は価格（建設費）の安い、高い、メンテナンスの良、不良も大事な選択条件ですが、それ以上に、賃貸経営にどこまで精通しいているかがポイントになります。
現在の入居者のニーズを理解して、入居者に歓迎される。極力、空室をつくらない建物を建てることができるかです。
●ですから、必ず「賃貸に強い（数多くの実績がある）」ことが条件になります。決定に際して不安が残るようでしたら、今まで建てたアパート・マンションを見せてもらえばいかがですか。
「（入居者の）人気度」「（建物・設備の）完成度」等々がよく分かるはずです。
３社をチェックするのに、各社とも建設費の「見積書」を出していると思いますが、「見積書」のほかに、賃貸経営の将来を決定する「事業収支計画書」もつくってもらいこれを比較、内容チェックすることです。
その内容は各社各様で、今後の見通し、事業計画（賃貸経営）に対する見方についても、
・慎重なところ
・やや楽天的
・大ざっぱ
・細かい
と特色があるはずです。
それを、じっくり説明を受けて、一番納得するところが相応しいのではありませんか。
●建物管理、入居者募集に対して、大手の不動産会社だから優れている、中小・零細だから劣っているとは一概に言えず、大手でも人事異動で店長なんかが変わると、営業態勢なんかもガラッと様変わりしたりします。
また、１社のみの（仲介等）の取り扱いだから不安で、数社に及ぶなら安心とも言えないのですね。会社は大手でも取引きするのは店単位になります。現実的なのは、物件の近くで、力のありそうな仲介・管理会社に依頼してみて、そこがぐずぐずしているようだったら数社に声をかけるのがいいのではないでしょうか。
最初に依頼するところを見るのに、
・覇気とかヤル気
・誠意、まじめさ
・能力（集客力、入居決定率）
などを話し合いの中で感じたら、とりあえずはそこに頼まれたらいいと思います。なんだかんだと言ってもこの３点が、賃貸経営を左右するのですから。
●ご参考までに、現在賃貸業界は、管理⇔入居者募集⇔入退居手続き⇔補修・修理について、大手、中堅ともに専門・グループ化されているので、ある一定の大きさのところと取引きすると、管理料は必要ですが、余分な苦労をせずに賃貸経営できます。
店舗と居室が混在した物件を購入する場合の注意点、購入後、運用・管理していく上での注意点などありましたら、ご教授ください。
Ａ．
１階に貸テナントが入っているメリットは、
・テナントは店の内装に多額の工事費をかけるために、長期の入居が期待できる
・家賃もやや高めに設定できる
・マンションの入居者に何かと便利、テナントも入居者を顧客として見込め、相互作用が働いて物件の付加価値を高める
一方、デメリットは、
・一度退居して空くと、次のテナントが見つかるまでに時間がかかる傾向が強い。
・テナントの業態でマンションのイメージが左右されるので、入居者を決めるのに慎重を要する。
といったことが挙げられます。
まずその前に物件の評価として、
・人通りが多いか
・交通量が多いか
・駅が近いか
・もしくは幹線道路に面しているか
・商業地か、近くに住宅地があるか
・来客用の駐車スペースが見込めるか
をチェックする必要があります。
人、車の往来が頻繁で、周辺立地条件から「何商でも可」でしたら有望。たとえ駅から離れていても車が利用できる状態なら特に問題はないと思います。
以上は、テナント物件の捉え方、評価基準の参考例です。
後、地元不動産会社数社にズバリ物件の評価を聞いてみてはいかがですか。
・テナントが見つかるだろうか
・地域のテナントの入居状況はどうか
ということを。
購入後の運用管理の注意点に関しては、基本的には通常の物件と同じ扱いになりますが、「賃貸借契約」の項目（特約）に、解約届けを退居日より６ヵ月前とか３ヵ月前とし、早めの届けを設定しておくのも手です。
上記はあくまでも参考例として、最終的にはオーナー様のご判断で進め
てください。
・テナントは店の内装に多額の工事費をかけるために、長期の入居が期待できる
・家賃もやや高めに設定できる
・マンションの入居者に何かと便利、テナントも入居者を顧客として見込め、相互作用が働いて物件の付加価値を高める
一方、デメリットは、
・一度退居して空くと、次のテナントが見つかるまでに時間がかかる傾向が強い。
・テナントの業態でマンションのイメージが左右されるので、入居者を決めるのに慎重を要する。
といったことが挙げられます。
まずその前に物件の評価として、
・人通りが多いか
・交通量が多いか
・駅が近いか
・もしくは幹線道路に面しているか
・商業地か、近くに住宅地があるか
・来客用の駐車スペースが見込めるか
をチェックする必要があります。
人、車の往来が頻繁で、周辺立地条件から「何商でも可」でしたら有望。たとえ駅から離れていても車が利用できる状態なら特に問題はないと思います。
以上は、テナント物件の捉え方、評価基準の参考例です。
後、地元不動産会社数社にズバリ物件の評価を聞いてみてはいかがですか。
・テナントが見つかるだろうか
・地域のテナントの入居状況はどうか
ということを。
購入後の運用管理の注意点に関しては、基本的には通常の物件と同じ扱いになりますが、「賃貸借契約」の項目（特約）に、解約届けを退居日より６ヵ月前とか３ヵ月前とし、早めの届けを設定しておくのも手です。
上記はあくまでも参考例として、最終的にはオーナー様のご判断で進め
てください。
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