大阪府柏原市・柏元オーナー（その２）

（その１はこちら）

築年数の経った物件、管理だけきちんとしても残念ながら満室にならない

このように、築年数の経った物件でも満室経営をされている秘訣についておうかがいしましたが、「秘訣というものがあれば私が知りたいです（笑）」と柏元さん。「でもやはり物件の管理は大切ですね。うちは遠方の物件には頻繁には通えないので、地元の業者さんに清掃などをお願いしていますが、自宅から通える物件に関してはなるべく自分で足を運ぶようにしています。でもすべての物件の掃除を自分でするのは到底無理なので、できない分はアルバイトなどを頼むこともあります」

「築年数の経った物件でも管理さえきっちりすれば空室が埋まると思われがちですが、必ずしもそうとは言えないすね。新築だったら管理しなくても入りますが。やはり借りる人は、新築がお好きなようです。特にこの周辺の入居者は、元々このあたりに住んでいて、親元から独立するために一人暮らしするなどのパターンが多く、遠くからやって来られることはごくまれなんです。そして、近くに新築ができるとそっちに移る、そして古いものには空きが出る、でも私はそうやって物件の新陳代謝が起きるのはいいことだと思うんですよ。そうやって築年数の経った物件に少しずつ手を入れて、住みやすく変えていくことも大切だと思います」

空室を埋める秘訣については、「やはり、それなりの努力がいります。特に仲介業者さんとのお付き合いは大事です。手土産持参でご挨拶にももちろん伺っていますよ。あと、業者さんと物件との相性もありますね。自分で物件のサイトを作っているのも、業者さんにアピールできるからです。サイトがあればお客さんが店に来られて、この人ならあの物件だな、と業者の方にぱっと思い出してもらえる確率が高いからです。業者さんは、何千、何万という部屋を抱えていて、その全ての部屋を覚えるなんてことは絶対無理です。そうなると、家賃とか、間取りなどの基本的な情報しかストックされず、他の物件に埋もれてしまいます」

「自分の物件は業者さんからも大手の検索サイトに登録してもらってると思いますが、大手のサイトだからといって反響がバンバンくるという訳でもないですね。そうだったら嬉しいんですけど（笑）。検索サイトには宅建免許番号があれば登録できるので、個人的に直接登録しています」宅建主任免許を持っておられる柏元さんは笑顔でおっしゃっていました。

不良入居者、家賃滞納者は普通にいます

オーナーの悩みのトップにいつもランクインする「家賃の滞納」「不良入居者」についてお伺いしてみました。

「入居者トラブルはよくあります。今までで一番印象に残っているトラブルは、精神分裂病の入居者さん。お隣の戸建の方に被害妄想を持ってしまって、『私を監視している、一日中私の悪口を言っている』と言われていました。家賃はちゃんと払ってくださっていたのですが。私にそういうことを言うだけならまだ聞き流せばいいのですが、ついにお隣に怒鳴り込んで行って、それで警察に通報されて、そのまま入院ということになってしましました。最後は親御さんにも来ていただいて退去してもらいました」

「家賃の滞納も普通によくありますね。そういう時はなるべく早め早めに言って払ってもらうようにしています。そうすると大体大丈夫なんですが、そのうち段々脱落…という人は一定の割合で出てきます。ある程度滞納が溜まってしまったらもう出て行ってもらうようにしますね。面と向かって、もうこれ以上どうにもできないんやったら、払わなくてもいいから出て行ってくれと話をする場合もありますし」

「それで出て行く人もいれば、出て行かない人もあります。ちょいちょい払うけど額が足りない人というのが正直一番困る。そうなるとこっちも払ってくれるんやからいいかなという気持ちができますし、向こうも払う意志もあって住みたいしと言う。でも結局そういう人が最終的には一番滞納額がたまりますね。そうなるとあとはもう裁判のお世話になって出て行ってもらうというパターンです」

一番知りたいのは同業者の失敗克服談

「がんばる家主の会」の活動内容について伺いました。

「今の形になったのが２～３年前です。それより前は「がんばる家主の会」の代表の松浦が始めたTKN（賃貸住宅経営ネットワーク）と、生野区の大阪リアルオーナー協同組合が一緒になって始まったのが最初です。そのあと、2005年に「がんばる家主の会」となりました。

「がんばる家主の会」では毎月第３土曜に集まって皆さんで勉強会を行っています。専門の講師の方を招いての講演会や、同業者の皆さんとフリートークをする機会を提供しています。講演会の講師は、いわゆる賃貸関連に関わる方、仲介会社の方、ファイナンシャルプランナー、弁護士、税理士などです」

「皆さんとのフリートークは、情報交換会という感じですね。同業者の方からはもちろん成功例も聞けるのですが、失敗例に対して、それをいかに克服できたかという話が聞けるということが一番大きいですね。私達は建ててからの方が長い訳ですから、やはり同業者の方と意見交換をするのが一番勉強になるのですよ」

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