大阪市東淀川区・乾オーナー（その１）

先代オーナーと力を合わせて自力でリフォーム、築20年でも人気物件に

今回は、大阪市東淀川区でマンション２棟「童夢」（RC造５階建・平成元年完成・総戸数32戸／「ATOM」RC造９階建・平成９年完成・総戸数16戸）と戸建１戸を経営されている乾孝亮オーナーにお話を伺いました。

乾オーナーは、ご自分で貸家を建ててオーナー業も行っていた大工の先代オーナーの後を継ぎ、2004年から賃貸経営業界の仲間入りを果たされました。同時に管理会社ドーン株式会社も引継ぎ、現在自主管理されています。オーナー業を始める前は繊維商社で営業マンをされていたという、ユニークな経歴をお持ちです。

一見、洋服屋の店長さんのようなお洒落な乾オーナーと、78歳という高齢でありながらも、今も現役でリフォーム工事などをされているという先代オーナーにお話を伺いました。

設備関連会社に直接電話して設備機器を購入、知り合いの大工に施工してもらう

賃貸オーナー界のファッション・リーダー！？乾オーナー

--とてもお若くてお洒落でいらっしゃいますね。

いえ、実は私も今38歳ですのでそれほど若くないんです。今は20代のオーナーさんも大勢いらっしゃるので、それを考えるとオーナー業を始めるのがちょっと遅かったのかなあと思います。2004年に父の後を継いでオーナー業を始めました。それまでは本町にある繊維商社に勤めていたんです。とても面白い会社で、やりがいもあったので、ずっとそちらでやっていこうと思っていたのですが、父がどうしても賃貸管理を「人に任せるのはいやだ」と言うので、話し合って結局その会社を辞めてあとを継ぐことにしたんです。本当に全く知らない業界でしたので、１から勉強して、という感じですね。

--賃貸経営の勉強は独学で始められたのですか。

そうです。まさに大家さん読本の「オーナー直撃インタビュー」に出られている皆さんと同じような道をたどっています（笑）。まず、有名な賃貸経営関連の本を読み漁り、インターネットで情報を収集し、セミナーにもたくさん行きました。

「童夢」外観

「ATOM」外観

--「童夢」は外観も20年経っている様には見えないですね、外壁の塗り替えもされているのですか。

いえ、足場を組んで本格的にはしていないのですが、やはり壁にひびが入ってくるので、父や大工さんに塗ってもらうという感じで、目についたところを随時修繕していくようにしています。

--こちらはすぐ近くに大阪経済大学があるので、競争も激しそうですね。

それはもう（笑）。うちの間取りは今は学生さんには広すぎるんですが、「童夢」の前に建っていたのは学生用だったんですよ。それで、父が学生は４年経つと出て行ってしまうので「学生はもういやや」ということで、長く住んでもらえるように広めにしたんです。今はこういう広いリビングの間取りは増えていますけど、童夢が建った頃はこういうタイプはまだ少なかったので、当時は人気はあったみたいですね。

--引き継いだ頃は満室だったんですか。

いえ、当時は空室も７室ほどあり、退去後のリフォームは大工だった父が自分でやっていたのですが、やはり今の感覚とちょっとずれてきている部分もあったので、思い切って今風のリフォームをするようにして、それからは徐々に空室も改善されていきました。

--リフォームは専門のリフォーム業者に頼んでいるのですか。

ドーン株式会社店内

いえ、それも最初考えたんですが、もう、値段がとても高いんです（笑）。何社か見積もりもとってみましたが、100万円、200万円単位で費用がかかるし、キッチンだけでも何十万円、という世界だったので…。それで、父のつての大工さんや、知り合いの建設会社の人に「キッチンを売っているところを教えてくれ」と聞いて、直接その商社に電話してキッチンユニットを購入して、工事は大工さんにやってもらう、という風にしたんです。そしたらリフォーム会社に頼むよりも半分以下の費用でできたんです。

分譲タイプのスライド式・独立キッチンを導入

不動産会社の方が連れてきてくれるお客さんに話を聞くと、「やっぱり築20年なんで、キッチンが古くて暗いですね」ということを皆さん言われていたので、思い切って、いいキッチンにしよう、ということで分譲タイプのシステムキッチンを入れたんです。間口2400mmで、人口大理石の天板、収納はスライド式で。色もオレンジにしたので明るいイメージになりました。キッチンを換えるだけでも随分と見栄えもよくなりましたね。間取りは元は3LDKだったんですけど、それもリビングを広めにとって2LDKにしました。

大阪経済大学

最寄り駅は2006年12月に開通した地下鉄今里筋線瑞光四丁目駅

--2LDKということは入居者は新婚さんがメインですか。

そうです、あとは法人契約の単身者とか。新婚さんは、きれいさを重視されますので、最初は見にも来てくれなかったんです。「こんなにきれいにしたんですけど」と言っても、築20年というだけで対象外、という感じでしたね。それで、自分で写真を撮って、物件案内のチラシを作成し、不動産会社回りをしているうちに、１～２年目ぐらいから、ようやく浸透してきました。不動産会社の方が「ここは築20年ですけど、とてもきれいにされているので一度見るだけでも行きましょうよ」と紹介してくれるようになったんです。実物を見たらすぐに気に入ってもらえるんですけどね（笑）。

６畳の和室はフローリングにしたんですけど、フローリング材をインターネットのオークションで購入して、施工も大工さんの手間賃だけでやってもらいました。そうすると簡単に安く上げられるんです。あとは押入れをクローゼットにしたり、などですね。洗面所のシャンプードレッサーや洗浄機能付きトイレ、テレビモニター付きインターホンも、ホームセンターで買ってきて、父と一緒に自分で付けます。もうそこから教わりましたね、最初は。

--最近、そういう風に設備機器だけを購入してきてあとはご自分で取り付けるというオーナーが増えてきていますね。皆さん、DIY感覚でされている。

それが一番安くできるし、サラリーマンに比べるとやはり時間もありますしね（笑）。

--管理は以前はお母様がお一人でされていたとか。

そうです。不動産会社に電話をしたり、家賃の回収などを全て母が一人でやっていました。管理は今まで清掃業者をはじめ、一括して１社にお願いしていたのですが、私がやるようになって全部変えました。料金のこともあるし、正直、ちゃんとやっているのかも分からなかったし。清掃業者以外にも、エレベータ管理会社、貯水清掃業者、消防火災の点検業者、それぞれを個別に依頼することにしたんです。そうしたらコストが半分になりました。

家賃の回収状況なども、今までは手書きで帳簿をつけたりしていたんですが、パソコンに変えて、全て入力するようにしました。少しずつ変えていって、ようやく軌道に乗ってきたなという感じです。

（その２へつづく）