大阪市西区・上野オーナー（その１）

入居者ターゲットを新婚世帯に絞ったリノベーションで満室経営

今回は、大阪市の中心部、中央区と西区で賃貸経営を行っている上野オーナーにご登場いただきました。

大阪・ミナミの中心部、地下鉄御堂筋線心斎橋駅から徒歩３分のオフィス・店舗ビルと、地下鉄千日前線西長堀駅を上がってすぐという好立地のマンションで賃貸経営を行っている上野オーナー。それぞれ、築25年、築35年でありながらも満室経営を続けておられる秘訣は「リノベーション」。

「リノベーション」とは、既存の建物に大規模な改修工事を施し、用途や機能を変更して、物件の資産価値を高めること。時代の変化に伴って、新築当時のニーズと合わなくなってきた建物を、全て壊して建て替えるのではなく、一旦、スケルトン（躯体）状態にもどして、新たに時代に合った用途、機能、間取りに変更します。リノベーションによって、物件の資産価値が高まり、収益率もアップさせることができるのです。

今回は物件のリノベーションを担当された、株式会社コモドスペースの岡崎さんにも同席いただき、お話を伺いました。

大家さん読本：大阪市内でも特に人気の高い地域に物件を所有されていますね。

リノベーション前（西長堀物件）

リノベーション後

上野オーナー：そうですね、心斎橋の方は、ワンルームなので主に事務所、店舗として利用していただいていますが、西長堀の方は40～50m2あるので、入居者は特に30代前半から半ばの新婚カップルが一番多いです。皆さん、大阪市の新婚世帯向け家賃補助制度を利用して入居してこられます。

こちらの物件はもともと和室の２間といった間取りだったんですけど、築35年も経つと建具もボロボロになってくるから、スケルトンにして一気にリノベーションしているのです。内装が随分違っていますので、昔から住んで下さっている方が、新しく改装した部屋を見て「家賃が上がってもいいからこっちに変わりたい」といって移ってこられることもあります。

最初の部屋を中途半端にリフォームしても違和感がありますから、もう思い切ってやっているんです。家賃も２万円以上はアップできています。おかげで空き期間もほとんどないので、このままあと20～30年は持たせたいなあと思っています。

大家さん読本：リノベーション以外で何か工夫されていることはありますか。

上野オーナー：エレベーターを降りたホールが広いので、そこにトランクルーム代わりに使ってもらえるように小さい物置を１軒分ずつ用意しています。あれは結構評判いいですね。

大家さん読本：空室期間がほとんどないというのは、郊外の大家さんからすれば非常にうらやましいですね。逆に都心ならではの苦労などはありますか。

上野オーナー：私もオーナー仲間の郊外の物件をあちこち見に行くのですが、郊外は駐輪場も広々しているし、そこがいいなと思いますね。うちは建物の隙間の幅１メートルぐらいしか駐輪場として使えないんです。駅まで近いので、勝手にうちに停めていく人もいますよ。だから仕方なく駐輪場に鍵付きの扉を付けたんです。

あと、この辺は賃貸マンションよりも、分譲マンションとの競争が激しいです。近くにも今、１軒建築中なんですが、そこはREITのファンド物件で、全部賃貸になるらしいです。ワンフロアにワンルームとファミリータイプの両方が入るらしいのですが、単身者とファミリーが同じ建物だと色々トラブルも起きるのではないかと思うのですけど。

（その２へつづく）