大阪府柏原市・吉村オーナー（その１）

この場所だからこそできる、人と人とのつながりを大切にした賃貸経営をマイペースに行っています。

今回は大阪府柏原市、近鉄大阪線法善寺駅周辺で複数のマンション、長屋を経営されている吉村和也オーナーを訪ねました。

賃貸経営の未来について熱い志を持たれている吉村オーナー

--ではまず、所有されている物件の戸数をお伺いします。

RC造マンション５棟、木造長屋３棟、総戸数104戸を所有しています。名義は会社と父親、祖母、私と兄弟で、管理は会社でやっています。残念ながら、今は満室ではないですね(笑)。駅から離れた、坂の途中にあるところは総戸数12戸で１室空いています。この辺りは車がないと不便なんですが、そこは敷地内に駐車場が３戸分しかないから、近隣のうちが所有している駐車場にとめてもらっています。

--この辺りは中・低層のマンション、ハイツが多いですね。

そうですね、よく似た規模のものが多いです。この辺りの私の祖父の世代までは田んぼや畑をやっていたんですが、その次の世代が勤めとか他の商売をしていて、その傍らで賃貸経営でもしてみるかと。見よう見まねで一人が始めると、隣の人も始めるという感じだったようです。だから同じような物件がいっぱい建っているんです。大体みんな築20年～30年ぐらい。ちょっと新しくて10年ぐらいです。

うちは父親が公務員をしていて、その片手間に順番に建てていき、公務員を辞めてからは父親が自分一人で賃貸経営をやっていたんです。自宅はこの事務所の近くなんですが、朝ここに出勤してきて１日ここに座って、入居者から連絡があったら大工さんに電話して修繕に走ってもらって、帳簿付けは親戚にやってもらって。管理まがいのことも父親がしていたんですが、掃除なども特にしてない、退去した後のハウスクリーニングも入れてなかったんです（笑）。今にしてみれば、そんなんでよくやれてたなあと思います（笑）。

昭和51年、52年頃の柏原市の人口、世帯数はずっと伸びていて、その頃は上手く波に乗ってポンポンと建てていけた。当時は建てている間に入居希望があったり、供給よりも需要の方が多くて、ずっと順調にいってたんです。でも後半はやはりそう上手くもいかなくて、メンテナンスも行き届いてないし、家賃を下げるとかでなんとか乗り切ってきたみたいです。私も以前は会社勤めをしていて、４年前に専業大家になったんですけど、仕事を辞めてここに来るまではそういう状況になっているとは全然知らなかった。その時で空室が７室ぐらいだったかな。

--吉村さんが専業オーナーになられてからは空室は改善しているのですか。

何とも言えないですね。この４年間でリフォームしたところは家賃が上がっているのですが、過去に家賃を思いっきり下げているところもあるので、トータルでみると、とんとんという感じ。ただ、父親が一人でやっていた頃のままだったら、どんどん右下がりだったと思うのですけど、今は横ばいかやや右上がりにはなってきていますね。

賃貸マンション専門の建て替え事業者の登場を待望する

坂の途中にあるマンション。外壁は３年前に塗り替え済み

--築30年などの物件については今後はどのようにしていく予定ですか。

正直、ノーアイディア、店舗もあるので頭が痛いです（笑）。木造長屋の建て替えを検討してゼネコンなど３～４社に試算してもらったのですが、この辺りは供給過剰地区なので賃貸マンションに建替えてもあまり収益率は良くないみたいです。でも、工務店に見てもらったら、木造でもメンテナンスをちゃんとしていたら、あと10年、20年でも持つよ、と言われたんです。それでこの４年で大規模の修繕をしました。主に外壁の塗装なんですけど。

木造の長屋はそれぞれの家賃は低いんですけど、建物の償却は終わっているので、コストといったら固定資産税ぐらいですから、収益率だけで見るととても良いんです。マンションなんか比にならない。それだったら、あせって建て替えをするよりは、とりあえずできる範囲できれいにして、新しく入ってもらえるなら入ってもらったらいいかな、と。

マンションは、一応、法定耐用年数は47年となっていますが、47年というのはまだ未体験ゾーンですね（笑）。公団住宅などは徐々に建て替えが始まってきているようですが、民間で個人で建て替えをされた経験のある人はまだ少ないんじゃないでしょうか。「マンションの賃貸」という発想自体が出てきたのがまだ40年、経つか経たないかなので。これからですよね。

セミナーなどを聞いていても、建て替え、立ち退き問題は大体、木造長屋じゃないですか。もっと賃貸マンションの建て替えをした方の事例が出てこないかなと思っていますね。そのうち、賃貸マンションの建て替え専門で商売をする業者が出てくるかとは思いますが。

--今は空室を埋めるためにはリフォーム、リノベーションが一番人気があるようですが。

そういうのはこう言ったら何ですが、結局見える部分だけでしょう。もっと根本的な資産管理、資産運用といった次元でのアドバイスをしてくれるところなんかがもっと出て来て欲しいですね。今はプロパティマネジメント、アセットマネジメントなどをやっている会社が増えてきて、企業の不動産の資産管理・運用をやっているようですが、それの個人オーナーレベル対象というサービスがもっと出てくるんじゃないかと思います。そういうのがあればお話だけでも聞いてみたいですね。

今はまだ「是非、やってみよう」という方法は見つかっていないのですが、私の場合は、相続の問題があってまだどうなるか分からないので、それがある程度見えてからでしょうね。その後に考えても遅くないかなと思います。今は焦って何かをするという段階でもないかな。

（その２へつづく）